Le congé est un acte juridique unilatéral qui, régulièrement délivré, met fin au bail et à l'obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré ( Cass. 3e civ., 4 févr. 2009, no 07-20.980, no 185 FS-P + B + I ). Il n'a donc pas à être accepté par son destinataire et n'a pas besoin d'être validé ( Cass. 3e civ., 12 juill. 1988, no 86-19.610 ). A l'inverse, il ne peut pas être rétracté par son auteur sauf accord de l'autre partie ( Cass. 3e civ., 18 déc. 2002, no 01-03.539, no 2000 FS-P + B ).
Même si la durée minimale du bail commercial soumis à statut est de 9 ans, la loi permet au locataire de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance par lettre recommandée AR ou acte extrajudiciaire (C. com., art. L. 145-4, al. 2).
Cette faculté de résiliation est discrétionnaire et le locataire n’est pas tenu de préciser les motifs pour lesquels il donne congé ( Cass. 3e civ., 16 nov. 1994, no 92-18.280, no 1764 P + F ).
La possibilité pour les parties d’aménager le droit de résiliation triennale du locataire n’est admise que pour certains baux limitativement énumérés : les baux conclus pour plus de neuf ans ; les baux de locaux construits en vue d’une seule utilisation (locaux « monovalents ») ; les baux de locaux à usage exclusif de bureaux ; les baux de locaux de stockage.
Le bailleur peut lui aussi dénoncer le bail à l’expiration d’une période triennale, mais seulement afin de construire, de reconstruire ou de surélever l’immeuble existant, de réaffecter le local d’habitation accessoire à cet usage, de transformer à usage principal d’habitation un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation, ou d’exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d’une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l’immeuble dans le cadre d’un projet de renouvellement urbain (C. com., art. L. 145-4, al. 3).
Il doit donner congé au locataire six mois à l'avance par acte extrajudiciaire (C. com., art. L. 145-4, al. 3).
Le locataire qui prend sa retraite ou qui bénéficie d’une pension d’invalidité peut donner congé à tout moment en cours de bail, par acte extrajudiciaire ou par LRAR, pour le dernier jour du trimestre civil et au moins 6 mois à l’avance (C. com., art. L. 145-4, al. 4).
Le bail soumis au statut ne prend fin que par l’effet d’un congé. A défaut, il se prolonge au-delà du terme fixé par le contrat (C. com., art. L. 145-9, al. 2).
Le locataire peut donner congé à l’expiration de la dernière période triennale du bail, conformément aux dispositions de l’article L. 145-4, al. 2 étudiées ci-dessus.
Le congé peut aussi être donné par le bailleur : soit avec offre de renouvellement du bail soit sans offre de renouvellement et, dans ce cas, avec offre d’une indemnité d’éviction ou non.
Qu’il soit avec ou sans offre de renouvellement, le congé du bailleur doit être délivré six mois à l’avance avant la date d’expiration du bail (C. com., art. L. 145-9, al. 1). Ce délai est un délai minimal. Le texte ne prévoit en revanche pas de délai maximal si bien que rien ne s’oppose à ce que le bailleur donne congé plus longtemps à l’avance, sauf fraude ( Cass. 3e civ., 5 mars 2008, no 06-20.831, no 202 FS-P + B ).
Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire (C. com., art. L. 45-9, al. 5). Les parties ne peuvent pas déroger à ces exigences de forme même si une autre forme a été autorisée par le bail ( Cass. 3e civ., 13 janv. 1999, no 96-22.241, no 42 P + F ). A défaut d’acte extrajudiciaire, le congé est nul ( Cass. 3e civ., 9 mars 2005, no 03-15.734 ) ; il s’agit d’un nullité relative dont seul le destinataire du congé peut se prévaloir (Cass. 3e civ., 15 sept. 2010, no 09-15.192), même s’il n’a subi aucun préjudice (Cass. 3e civ., 8 juin 1982, no 1022).
