L’entreprise locataire des locaux peut, si elle y est autorisée, sous-louer les locaux qu’elle occupe. Dans ce cas, s’installent des rapports de droit entre trois personnes : le propriétaire, le locataire principal et le sous-locataire.
La sous-location doit être mise en place selon une procédure particulière, sinon elle ne sera pas valable.
On parle de sous-location lorsque le locataire d’un bien en confère lui-même la location à une autre personne. Il peut même se produire que le sous-locataire sous-loue à son tour, ce qui donne lieu à une sous-location au deuxième degré, voire au troisième degré. Dans tous les cas, pour qu’il y ait sous--location, on doit se trouver en présence d’un contrat présentant les caractères d’un véritable bail.
La mise en gérance libre du fonds est un contrat différent de la sous-location puisqu’il s’agit de donner en location le fonds de commerce et donc de permettre au locataire gérant d’exploiter aux lieu et place du locataire commercial. Il s’agit donc d’un mode d’exploitation déléguée du fonds de commerce. La location-gérance du fonds de commerce est réglementée par les articles L. 144-1 et suivants du code de commerce, alors que la sous-location est réglementée par les articles L. 145-31 et L. 145-32 du même code. La première est autorisée lorsqu’elle n’est pas interdite par le bail, cependant que la règle est inverse pour la seconde.
Remarque
Le bail comporte souvent une clause imposant au preneur une « occupation personnelle » des lieux loués, ou encore lui interdisant de conférer à un tiers, sous quelque forme que ce soit, la jouissance, même indirecte, des lieux loués. Dans ce cas, la location-gérance se trouve implicitement interdite ( Cass. 3e civ., 6 févr. 2013, n° 11-23.479 ).
Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, la sous-location totale ou partielle est interdite. C’est le cas même si le bail commercial ne précise rien à ce sujet. Si le propriétaire des locaux souhaite néanmoins vous conférer un droit de sous-location, il faudra alors le stipuler expressément dans le bail.
Attention, lorsqu’une telle autorisation est donnée, elle peut être soit générale et permettre alors de sous-louer, en tout ou en partie, soit limitée tant dans sa consistance (sous-location partielle) que par la restriction à des hypothèses précises (sous-location à une société filiale ou apparentée, par exemple).
Si votre propriétaire a formellement autorisé la sous-location, il doit alors être appelé à concourir à l’acte de sous-location. Cela ne signifie pas que le bailleur doit prendre partie à l’acte, mais il en est le « témoin » (vous ne pouvez pas juste vous contenter d’informer le propriétaire des sous-locations intervenues ou de lui envoyer la liste des sous-locataires). L’agrément doit être formulé par écrit et il est discrétionnaire, ce qui signifie que le propriétaire n’a pas à motiver sa décision en cas de refus. Dans tous les cas, l’agrément doit pouvoir être prouvé et il est donc préférable d’adresser votre demande par LRAR.
En conséquence, même autorisée par le bailleur, la sous-location reste irrégulière si le bailleur n’a pas été appelé à concourir à l’acte même si la sous-location ne concerne que les locaux à usage d’habitation, si le sous-locataire règle directement le loyer au propriétaire ou encore si le propriétaire a donné une autorisation de principe.
Autre conséquence si le propriétaire n’était pas appelé à l’acte : il ne pourrait pas prétendre exercer son droit au renouvellement.
Il est de votre responsabilité, en tant que locataire principal, d’appeler le propriétaire à concourir à l’acte. Par contre, il appartient au sous-locataire de vérifier que cette formalité a eu lieu, sous peine d’être partiellement responsable des conséquences de cette omission.
Remarque
L’obligation d’appeler le bailleur à concourir à l’acte s’applique également lors du renouvellement de la sous-location.
La notification au propriétaire doit être faite par acte extrajudiciaire ou par LRAR. Il s’agit, en réalité, d’une simple proclamation d’intention ; vous ne demandez pas une confirmation de l’autorisation que, par hypothèse, vous possédez déjà.
Généralement, la notification indique que l’acte de sous-location sera signé à une date donnée (cette indication peut aussi être donnée après la réponse du propriétaire et suivant le sens de celle-ci). Elle fait courir un délai de 15 jours, à compter de sa réception ; dans ce délai, le propriétaire doit vous faire connaître s’il entend concourir à l’acte.
Remarque
Si la date prévue pour la signature de l’acte est précisée, il faut veiller à ce que cette date se situe plus de 15 jours après réception de la notification en raison du délai que celle-ci fait courir.
Il n’est pas nécessaire que le bailleur soit effectivement présent lors de la signature de l’acte.
Soit le propriétaire répond qu’il entend concourir à l’acte. Dans ce cas, si la notification ne précisait pas la date, l’heure et le lieu de la signature de l’acte de sous-location, vous devez lui communiquer ces informations. Soit le bailleur refuse. Il en a la possibilité et il a été jugé que le droit d’interdire toute sous-location, sans autorisation expresse et préalable sous peine de résiliation du bail, n’était soumis à aucune limitation. Soit le bailleur ne répond pas ou s’oppose à la sous-location malgré l’autorisation qu’il a précédemment accordée. Dans ce cas, vous n’avez pas à surseoir à la sous-location en attendant une décision judiciaire si le propriétaire introduit une action en justice.
La sous-location peut être consentie à tout moment du bail, sous réserve de l’accord du bailleur et de son appel à concourir à la signature de l’acte.
Généralement, la location principale et la sous-location expirent en même temps, la sous-location étant consentie pour la durée du bail principal qui reste à courir. Mais si vous n’êtes pas obligé de faire coïncider la date d’expiration de votre propre bail et celle de la sous-location, vous ne pouvez pas non plus conférer plus de droits que vous n’en possédez.
Ainsi, la durée du bail de sous-location ne peut excéder celle du bail principal. Il en résulte que, même soumise au statut des baux commerciaux, une sous-location peut être consentie pour une durée inférieure à 9 ans.
Remarque
Exemple : un bail commercial d’une durée de 9 ans prend effet le 1er janvier 2000. Le bail de sous-location revêtant la forme commerciale, conclu à compter du 1er janvier 2001, ne pourra avoir une durée supérieure à 8 ans.
La sanction d’une négligence du locataire à inviter le bailleur à concourir à chaque acte de sous-location autorisée est appliquée par les tribunaux avec une extrême sévérité. La sous-location sera alors inopposable au bailleur qui pourra en outre, selon le cas, poursuivre la résiliation du bail ou mettre en œuvre la clause résolutoire, ou encore refuser le renouvellement sans indemnité pour motif grave et légitime sans même avoir à délivrer une mise en demeure préalable, l’infraction étant considérée comme irréversible ( Cass. 3e civ., 9 juill. 2003, n° 02-11.621 ).
En outre, le locataire principal reste responsable envers le bailleur des manquements éventuels du sous-locataire. Par exemple, les activités exercées par le sous-locataire doivent être identiques à celles exercées par le locataire principal et le bailleur pourrait demander la résiliation du bail principal si le sous-locataire exerçait une activité non conforme aux stipulations du contrat.
Enfin, en ce qui concerne les rapports entre locataire et sous-locataire, ils relèvent, pour l’essentiel, des règles régissant les rapports entre bailleur et locataire.
Dans tous les cas, le locataire principal ne pourra pas conférer à son sous-locataire plus de droits qu’il n’en détient lui-même du bailleur.
Le locataire qui sous-loue cumule deux fonctions
En tant que bailleur, il est notamment tenu de fournir des locaux exploitables et de procéder aux grosses réparations (C. civ., art. 606 ).
En tant que locataire, il est responsable des agissements du sous-locataire et répond de ses manquements. Attention donc au risque financier !
En revanche, propriétaire et sous-locataire n’ont aucune obligation l’un vis-à-vis de l’autre. Si le locataire ne règle pas son loyer, le bailleur peut obtenir du sous-locataire le versement direct du sous-loyer. Enfin, si le sous-loyer est supérieur au montant du loyer, le propriétaire peut augmenter le loyer.
